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动真格,各地化解不动产登记历史遗留问题!
来源:中国自然资源报 发布时间:2021-02-22 [打印本页] [关闭窗口]

随着统一登记制度的深入实施,分散登记时代形成的历史遗留问题不断显现,由此带来的“登记难”成了人民群众反映突出的“烦心事”“操心事”。为贯彻以人民为中心的发展思想,切实维护群众权益,各地积极构建“政府主导、部门联动”的工作机制,在扎实调研的基础上,坚持依法依规和精准分类施策,着力妥善解决问题,“登记难”正在成为历史。

山东:解除群众的“烦心事”

山东威海,原凤林村回迁房历史遗留问题解决后,居民集中办理了不动产登记。资料图片

近年来,山东省坚持以人民为中心的发展理念,直面矛盾和问题,通过采取省级推动、政策支持,落实主责、一地(企)一策,“证办分离”、追溯责任的方式,积极推动化解不动产登记历史遗留问题(以下简称“历史遗留问题”)。自2019年7月以来,为1472家民营企业化解历史遗留问题,涉及土地面积6.3万亩;2020年7月以来,化解2133个项目的城镇居民住房产权历史遗留问题,涉及群众92万余户。

省级推动 政策支持

近年来,山东省委、省政府针对舆情、信访反映的群众“办证难”问题,要求相关部门查明问题原因、依法依规办理产权登记,切实解决群众的“烦心事”“操心事”,不能一拖了之。同时明确,要研究治本之策,尽快出台化解历史遗留问题的指导意见,省级层面能明确的政策尽量加以明确;不能明确的,也要对市县政府提出要求,给基层解决问题留出操作空间。山东省人大常委会连续2年专题询问全省优化营商环境工作情况,将历史遗留问题化解作为重点问询内容,山东省自然资源厅(以下简称“山东厅”)主要负责人现场解答有关问题,接受人大、社会和舆论监督。《问政山东》栏目将不动产历史遗留问题作为重点进行电视问政。省政府办公厅组织省自然资源、发改、住建等部门联合开展调研,摸清全省历史遗留问题情况,为领导决策提出对策和建议。山东还实行省级领导干部包案化解信访事项,把化解历史遗留问题作为重要事项加以推进,督导化解了一批群众“办证难”问题。

为推动民营经济高质量发展,在深入调研的基础上,经省政府同意,山东厅会同省有关部门联合出台了《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》,从做好用地保障、完善建设工程规划、工程竣工和消防安全手续,妥善解决不动产统一登记等8个方面,提出了具体政策措施和解决办法。为贯彻国务院《优化营商环境条例》,2020年5月山东省政府出台《关于持续深入优化营商环境的实施意见》,其中对化解历史遗留问题提出,“可按项目建设时的政策规定完善用地、建设工程规划、竣工验收备案等手续”,在一定条件下“可将办理不动产登记与向建设单位追溯法律责任完善手续并行办理”等政策措施。2020年6月,经省政府同意,山东厅会同省有关部门联合印发了《关于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》,该意见坚持问题导向,进行制度调整创新,从明确完善项目相关手续的主体,完善用地、建设工程规划、工程竣工和消防手续,妥善办理不动产登记,加大失信惩戒力度等6个方面,制定了14项具体政策措施,为化解城镇居民住房产权历史遗留问题提供了有力的政策支撑。

属地管理 一地(企)一策

在历史遗留问题处理过程中,山东省严格落实属地管理主体责任,坚持“谁审批、谁负责”,克服“后人不理前账”的惯性思维,将化解历史遗留问题的主体责任落实到市县政府和责任部门。各地在市县政府统一领导下,明确有关部门的具体责任,紧密配合,联动协作,集体研究,共同推进。全省16个市中,有15个成立了领导小组(联席会议)和工作专班,集中办公,统筹解决具体问题。泰安市成立由市长任组长的市区房地产开发历史遗留问题专项整治工作专班,下设综合协调、政策研究等10个工作组,集中统一办公,对问题项目的立项、税费、用地、规划、质量安全、竣工验收等提出解决意见,拟定处置方案。烟台市区两级分别成立由政府负责人任组长、各相关部门负责人为成员的工作专班,市专班巡回各区现场办公,逐个小区明晰化解方案,实行半月一调度、一月一通报,形成了 “排查梳理、建立台账、精准交办、领导包案、限时办结、督办通报、销号管理”的全链条闭环式解决机制。

各市县还结合当地实际,依据国家和省有关文件精神,先后出台了操作性强的政策文件或实施细则,实行一地一策、一企一策,因地制宜分类化解历史遗留问题。潍坊市以市政府会议纪要形式,针对用地性质变更和容积率调整办理土地手续、规划验收、消防验收等11类具体问题,逐一明确化解路径。青州市东方御园小区因超容积率建设,开发商无力补缴1800万元出让金,无法通过规划核实,导致群众不能办证。对此,青州市政府成立工作专班,对该项目涉及的所有问题进行综合分析。经调查发现,企业还有项目验收后可返还费用约600万元,另有 6套商业用房尚未出售。政府与开发企业充分协商后达成一致,将6套商业用房出售,补缴剩余土地出让价款,有关部门立即完善相关手续,顺利为小区群众办理了不动产权证书,受到群众的好评。

“证办分离” 追溯责任

实践中,山东各地积极探索,按照“群众无过错即可办证”的原则,对依法取得商品房预售许可证的项目、经县级以上政府批准建成的安置房以及房改售房,在购房人(房屋归属人)已依法履行相关义务的前提下,可实行“证办分离”(即办理不动产权证与补办相关手续并行办理),既加快推动为购房者办证,又强化责任部门对建设单位法律责任的追溯和手续办理,最大限度地维护群众的合法权益。潍坊市将为群众办证与查处建设单位违法违规问题分开,通过这一方式化解的城镇居民住房历史遗留问题约占总量的70%。威海市坚持“三边”工作法(边办证、边追缴、边查处),组织各部门对项目及责任主体进行联合会签认定,加快为群众办证。

同时,各地还强化司法衔接和配合,对建设单位在开发建设过程中的违法违规、拖欠税费等问题,依法追究法律责任。烟台市聘请法律顾问、邀请市纪委监委派驻监察组,全程参与问题研究和处置。对属于开发商欠缴土地出让金问题,启动最严格的追缴程序;对拒不配合处置和缴纳出让金的,纳入“黑名单”和实施联合惩戒,启动司法途径追讨;对存在超建、超占甚至未批先建行为的,会同有关部门按规定进行处罚并完善相关手续。威海市采取“同步追缴”工作法,在办证时同步启动税费追缴工作,采取责令缴纳、暂停审批等强制手段,倒逼建设单位补交税款。聊城市法院积极介入,通过清算、拍卖等方式,推动涉法涉诉项目尽快化解。

下一步,山东省将通过“数字赋能”,搭建动态监管系统,加大工作力度,加快处置进度,力争用3年左右时间,实现不动产历史遗留问题应解尽解、能办尽办,切实增强人民群众的安全感、获得感、幸福感。(刘洋)

乌海:将解决问题“放心上”

内蒙古乌海,登记机构工作人员到市民家中了解情况。资料图片

2019年8月,内蒙古自治区乌海市启动不动产历史遗留问题(以下简称“历史遗留问题”)专项整治行动。一年多来,乌海市自然资源局以整治房地产领域涉及群众切身利益突出问题为切入点,以尊重历史、实事求是、民生优先为原则,将解决历史遗留问题责任“扛肩上、放心上、抓手上”。目前,全市已完成137个涉及遗留问题小区的首次登记,占历史遗留问题项目总数的92.6%;完成9.1万户的首次登记,已解决户数占历史遗留问题全市总户数的97.1%。同时,办理商品房转移登记4.03万户,占历史遗留问题总户数的43.2%。

强化组织领导。乌海市历史遗留问题主要形成于房地产市场发育初期,涉及面广、住户多、情况复杂。随着市场竞争加剧,部分开发公司破产、灭失,遗留下一批开发项目,因开发单位手续不全、欠缴有关税费等问题,导致群众长期无法办理不动产登记,群众在房屋转让、孩子落户上学、抵押贷款等方面受到极大影响。

历史遗留问题专项整治行动启动以来,乌海局对群众反映的历史遗留问题进行了全面摸排梳理,紧盯群众最急最忧最盼的问题,专门成立工作领导小组,统筹协调推进全市历史遗留问题的解决。

出台细化措施。为了更好地落实党中央政策,满足人民群众期盼,乌海局按照市政府《关于解决办理房屋所有权证书遗留问题加快推动房屋不动产权属登记的实施意见》和自治区政府《关于妥善解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的指导意见》要求,结合历史遗留问题项目实际,在模拟操作解决问题的基础上,下发了《关于2019年解决办理房屋所有权证书遗留问题的通知》,进一步细化了相关政策。

针对违反规划的建设项目,以及规划证书中未明确指标或者规划强制性指标与实际建成不符合的建设项目,细化政策明确由乌海局对项目进行认定,出具审查意见。符合总体规划和控制性详细规划的、经认定不符合总体规划和控制性详细规划但可以保留的,按现状出具审查意见,作为权属登记凭证。针对无法办理竣工备案的项目,细化政策明确由实施质量监管的住建主管部门直接出具审查意见;对未履行基本建设程序,无法提供工程技术资料的项目,由申请人委托有相应资质的检测鉴定机构对房屋结构安全进行检测鉴定,由项目实施质量监管的住建主管部门对鉴定报告进行认定并出具审查意见等方面的15项具体细则,符合细则要求的可以按照“以函代证”原则办理不动产登记。

跟进工作机制。针对历史遗留问题办理不动产登记存在的诸多“堵点”,乌海局开展“百日行动”,建立了“周调度通报、月持续深化、季总结推进”的工作机制,通过调度会、推进会、现场办公会等,适时推动工作进展。在具体工作中,乌海局按照“先易后难、先小后大”的原则进行项目排序,优先解决群众反映最强烈、最担忧、最迫切的问题。针对项目中存在的土地、规划、竣工验收等手续不完善问题,调整工作流程、提供简洁有效的服务。同时,按照“三统一”原则,梳理摸排海勃湾区23个建设主体缺失的项目,经统一公告后由区政府指定代办机构,统一组织办理。在工作中,乌海局主动对接项目单位,告知政策依据、办理流程,对于项目首次登记缺失的要件,积极与各部门沟通联系、协调推进,先后解决了庆和小区、天宸君睿小区、阳光景园等小区的历史遗留问题。

下一步,乌海局将继续强化主体责任意识,持续不断攻坚克难,彻底解决全部历史遗留问题,让老百姓实实在在成为不动产登记改革的获益者。(刘春霞 杨琦)

湖南:“靶向施策”分类解难题

湖南娄底,市政府相关负责人在问题楼盘处置组现场研究调度工作。资料图片

2020年4月,湖南省部署开展集中化解房地产办证信访突出问题专项行动(以下简称“专项行动”),以妥善处理不动产登记历史遗留问题这一群众突出的“烦心事”“操心事”。目前,专项行动取得积极成效,形成了一系列行之有效的做法,为55万多户购房者解决了不动产登记难题。

高位部署推动,层层落实责任。湖南组建了由省委政法委书记任组长,省人大、省政府相关领导为副组长的省专项行动领导小组,各地党委、政府积极履行主体责任,成立专项领导小组及办公室,层层部署落实。在广泛调研摸清实情基础上,湖南制定印发《全省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动方案》,统一明确了化解范围、条件、原则、步骤和时间节点,分部署准备、排查交办、集中化解、督查验收等4个阶段推进,2020年形成实质性突破,2021年基本化解城镇范围房地产办证遗留问题。同时,在省自然资源厅设立领导小组办公室(以下简称“省化解办”),省市县组建工作专班,从自然资源、住建、税务、信访等部门抽调工作人员集中办公,分组研究处理法律、政策、业务问题,全面建立政府主导、部门联动和社区群众参与的工作机制。为确保成效,专项行动被纳入全省信访工作、平安建设考核和地方人民政府目标管理考核范围。同时,部门联合调研督导,开辟工作简报、专报和宣传专栏等举措,也有力地推进了工作进展。

聚焦群众关切,全面摸底排查。专项行动重点摸排已建成并投入使用但长期未办证的商品住宅,同时延伸到国有划拨土地上的集资房、房改房、经适房、安置房、办公用房等,一些地方还根据实际进一步延伸到 “烂尾楼”、工业用地上住房、自建房等。为拓宽摸排渠道,专项行动建立信访联动机制,对信访渠道反映的问题由信访部门核实后及时移交省化解办处置。此外,以社区为单元,各地对辖区内问题楼盘展开全面摸排,共计摸排出问题项目2308个,涉及房屋1.4万栋,购房人83.4万余户。同时,专项行动还建立问题线索收集、移交和跟踪管理制度,对通过舆情监测、领导信箱、上级交办、部门来函、群众反映等渠道收集的问题线索,分类分级交办处理。专项行动开展以来,共向地方交办省直机关办公用房等23个批次办证问题,均纳入处置范围,限期反馈和办结。

全程跟踪调度,逐宗销号管理。为更好地跟踪调度,专项行动实行清单管理,全面建立以项目为单位的问题摸排处置台账,对所有摸排项目和交办线索实行清单管理,根据问题症状和化解要求,建立任务、措施及责任清单,确保任务清、措施实、责任明。同时,按照“定领导、定方案、定专人、定职责、定时限”原则,全面落实县级“领导包案”,党政主要领导带头包办重大疑难复杂问题,全省共落实“领导包案”2302个,包案率达99.7%。专项行动开展以来,湖南上线运行了工作调度信息系统,并建立联络员制度和区域调度机制,实行周调度、半月报送和月通报,全程跟踪项目处置进度,已经对64个重点项目挂牌督办,逐一销号落实。

实行“靶向施策”,分类化解问题。省化解办牵头相关部门,全面开展问题调研和梳理,制定下发《关于做好房地产办证信访突出问题集中化解的指导意见》,将办证问题按照“缺资金、缺证照、缺主体、有官司”等不同情况,梳理为8类问题,并分类明确处置指导意见,各地相应制定具体政策文件345个。为加强案例指引,省化解办收集了一批具有典型性、指引性的处置案例,并组织部分市州按问题类型开展细化研究,与相关部门会商形成意见后分期刊发,为地方提供指导。在此基础上,湖南在历史遗留问题解决上实行精准分类施策。对购房人无过错的,在坚持民生优先前提下,实行“证缴分离”“罚办分离”和“项目整改与办证并行”;对欠缴税费的,建立部门联合追缴机制,实现“应缴尽缴、应收尽收、应追尽追”;对缺证照的,充分考虑历史情况和现实要求,将有关手续精简为规划核实证明、土地权属证明和竣工验收证明等3个核心要件;对缺主体的,将承继单位或辖区人民政府授权单位作为办证主体;对涉及违法违规、恶意逃避责任的,与金融、征信等部门协同建立限制清单,与公检法联动建立打击清单;对涉法涉诉的,与人民法院建立府院联动机制,协同推进快立案、快审理、快结案、快执行。通过多措并举,全省仅用8个月时间化解了1592个问题项目,化解率达68.9%,共计为55万多购房户解决办证难题,发放不动产权证42.4万本,追缴出让金、税费共计14亿元。

全面改革创新,构建长效机制。按照既化存量又防增量的要求,湖南着眼长远,建章立制,通过全面推进房地产领域改革创新,构建长效机制。一方面,加快工程建设项目审批制度改革成果落地,推行“多规合一、多测合一、多验合一”,实现工程建设项目“一网通办”“平台之外无审批、平台之内全监管”。另一方面,推行“交房即交证”改革。省自然资源厅会同省住房和城乡建设厅、国家税务总局湖南省税务局、省政务管理服务局等部门联合印发《关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知》,在长沙、株洲、湘潭、郴州4市全城、其他市州1~2个县市开展“交房即交证”试点。目前,全省共计90余个新建商品房项目、6万多购房户实现“交房即交证”,并形成一系列改革经验与成果。(梁建东)

核销旧账 严控增量

九言

因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,一直是各地登记机构面临的难题。一方面,历史遗留问题纷繁芜杂,牵扯多方面,这是不动产“登记难”的源头,远非登记机构一己之力可以化解;另一方面,历史遗留问题中存在不少违法违规情形,必须防止借机搭车的情况发生。

近年来,不少地方政府和登记机构积极主动作为,构建起“政府主导、部门联动”的工作机制,坚持“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则,通过细致的调查研究和精准的政策实施,对因历史遗留问题导致的不动产“登记难”进行了妥善解决,人民群众的获得感显著增强。

需要指出的是,除了销旧账,还必须严控增量,防止新的历史遗留问题产生,杜绝恶性循环。

严控增量,首先要做好源头防范,通过政府主导下的部门联动,加快实现用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管。其次,明确解决历史遗留问题相关政策适用的时间节点,断了一些人“先上车、再补票”的念想。对于登记机构而言,关键是始终绷紧依法依规登记的弦,决不允许不动产登记给违法违规行为兜底。同时,主动倡导改革创新,如在试点基础上总结推广“交地即交证”“交房即交证”等经验做法,将登记环节中发现的问题及时向上游环节反映等。 (郑雅楠 兰圣伟)